二世帯住宅の遺品整理｜親世帯だけ片付ける方法・登記別の注意点・費用

最終更新日：2026年9月14日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

二世帯住宅の遺品整理が難しい3つの理由

一戸建ての遺品整理と比べて、二世帯住宅の遺品整理には固有の難しさがあります。理由は大きく3つです。

1つ目は、「片付ける範囲」が単純ではないことです。親世帯だけが亡くなった（あるいは施設に入った）場合でも、建物は1棟であるため、水回りや玄関、収納スペースが子世帯と共用になっているケースでは、どこまでが遺品整理の対象かをまず線引きする必要があります。完全分離型であっても、親世帯部分の片付けが子世帯の生活動線（駐車場・庭・搬出経路）に影響することが多く、日程調整が単独の実家よりも複雑になります。

2つ目は、建物の名義・登記が複雑になりやすいことです。二世帯住宅は「単独名義」「共有名義（親と子で持分を分けて登記）」「区分登記（1階を親、2階を子など、法律上別々の建物として登記）」のいずれかで登記されています。どの形式かによって、相続手続きの進め方、固定資産税の負担者、小規模宅地等の特例が使えるかどうかが変わってきます。遺品整理を始める前に、登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得し、現在の登記形式を確認しておくことをおすすめします。

3つ目は、子世帯が同居しながら作業を進めることが多い点です。実家が遠方にある一般的なケースと違い、二世帯住宅では作業中も普段どおりの生活が続いています。搬出経路の確保、作業音への配慮、子どもや高齢者がいる場合の安全確保など、居住しながらの片付けならではの調整が必要になります。

対象範囲の見極め方【一般的な遺品整理との違い】

まず着手前に、一般的な実家の遺品整理と二世帯住宅の遺品整理で何が違うのかを整理しておくと、進め方の見通しが立てやすくなります。

この比較からも分かるとおり、二世帯住宅の遺品整理で最初に決めるべきは「範囲」と「登記の形式」です。この2つが曖昧なまま作業を始めると、後から「そこは自分たちが住み続ける部分だった」「その費用は誰が負担するのか」といった行き違いが起きやすくなります。

登記の形式で変わる相続手続きと税金の扱い

二世帯住宅の登記形式は、大きく分けて次の3つです。どの形式かによって、遺品整理後の相続手続きや税金の扱いが変わります。

単独名義（親のみ、または子のみの名義）

建物・土地とも親（被相続人）の単独名義になっているケースです。この場合、一般的な相続手続きと同様に、遺産分割協議を経て相続登記を行います。同居していた子が相続し、そのまま居住を続ける場合は、後述する小規模宅地等の特例の要件を満たしやすい形式です。

共有名義（親と子でそれぞれ持分を登記）

建物・土地について、親と子がそれぞれ持分を持つ形で共有登記されているケースです。親の持分は相続の対象になりますが、子がもともと持っていた持分は相続の対象外です。遺産分割の際は「親の持分をどう分けるか」を協議することになります。

区分登記（1階と2階などを別々の建物として登記）

1階部分を親名義、2階部分を子名義というように、構造上は1棟でも法律上は別々の建物として登記されているケースです。区分登記の場合、親名義の部分のみが相続の対象になる点は共有名義と似ていますが、税務上の扱いに大きな違いがあります。

小規模宅地等の特例と区分登記の関係

小規模宅地等の特例は、被相続人が居住していた宅地について、一定の要件を満たすと相続税評価額が最大80％減額される制度です。二世帯住宅の場合、被相続人と「一棟の建物に同居していた親族」が要件を満たせば適用できますが、建物が区分所有登記されている場合は、原則としてこの特例の対象になりません。区分登記の解消（合併登記）を検討する場合は、相続が始まる前に手続きを終えておく必要があるため、遺品整理と並行して名義を確認した段階で、早めに司法書士や税理士へ相談することをおすすめします。特例の適用要件や計算方法の詳細は、国税庁タックスアンサー「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」で確認できます。

固定資産税は「連帯納税義務」に注意

共有名義・区分登記にかかわらず、建物や土地が複数人の共有になっている場合、固定資産税は地方税法第10条の2に基づき、共有者全員が連帯して納付する義務（連帯納税義務）を負います。これは「持分の割合に応じて自分の分だけ払えばよい」という制度ではなく、たとえば持分が10分の1しかない人でも、他の共有者が支払わなければ全額の納付義務を負う可能性があるという意味です。自治体は共有者のうち1名を「納税代表者」に指定し、その人に納税通知書を送るのが一般的です。二世帯住宅で親と子が共有名義になっていた場合、相続後は誰が代表者になるのか、親族間でどう費用を按分するのかを早めに話し合っておくと、後々の負担感の違いによるトラブルを避けられます。

二世帯住宅の遺品整理の進め方【実務チェックリスト】

登記形式を確認したら、実際の作業に入ります。以下は、着手前から完了までの流れを整理したチェックリストです。印刷して、進捗の確認用にご活用ください。

このチェックリストのうち、特に見落とされやすいのが「⑥共用部分の扱いの確認」と「⑨特例適用の要否確認」です。共用の玄関や収納を無計画に使うと、搬出作業中に子世帯の生活に支障が出ることがあります。また、特例の適用可否は登記を確認して初めて分かるため、遺品整理と切り離さず、同じタイミングで着手するのが安全です。

ケース別に見る進め方とシミュレーション

二世帯住宅の遺品整理は、建物のタイプと今後の使い方によって進め方が大きく変わります。よくある4つのパターンで、考え方の違いを整理します。金額や期間はあくまで一般的な目安であり、間取りや荷物量、地域によって変動します。正確な費用は訪問見積もりで確認してください。

自分の家庭がどのケースに近いかを最初に当てはめてみると、作業範囲や相談すべき専門家（不動産会社・司法書士・税理士・遺品整理業者）の組み合わせが見えてきます。複数のケースが混在する場合（たとえば当面は住み続けるが将来的に売却も検討している、など）は、無理に一つに決めず、当面必要な作業（親世帯部分の片付け）から着手し、将来の方針は改めて検討するという進め方でも構いません。

きょうだい・親族間の役割分担とトラブル防止

二世帯住宅では、同居していた子世帯と、別居しているきょうだいとの間で、関わり方に差が出やすい傾向があります。同居していた子世帯は日常的に建物や親の様子を把握している一方、別居のきょうだいは状況を知る機会が限られるため、情報の非対称からすれ違いが生まれやすくなります。

• 「知らないうちに片付いていた」というすれ違い——同居していた子世帯が先に作業を進めてしまい、別居のきょうだいが後から知って不満を感じるケースがあります。作業の日程・範囲・処分方針は、着手前に相続人全員へ共有しておくことが基本です。
• 費用負担を巡る不公平感——遺品整理や固定資産税の費用を同居の子世帯だけが負担し続けている場合、後から精算を求めると揉めやすくなります。相続財産から遺品整理費用を賄えるかどうかについては遺品整理費用は相続財産から出せる？で詳しく解説しています。
• 「同居していたのだから当然」という認識のずれ——同居していた子世帯が家事や介護を担ってきた実態があっても、相続分は法定相続分が基本になります。寄与分の主張ができる場合もあるため、実態がある場合は司法書士や弁護士に相談してください。相続における兄弟間のトラブルの典型パターンは相続で兄弟が揉める典型パターン7つと予防策もあわせてご覧ください。
• 建物全体の今後の方針が決まらない——売却するか住み続けるかで意見が割れると、遺品整理自体が止まってしまうことがあります。まずは親世帯部分の片付けだけを先行させ、建物全体の方針は改めて話し合う、という切り分けも有効です。

これらのトラブルの多くは、「誰が、何を、いつまでに」を文書やメッセージで記録しながら進めることで防げます。口頭だけのやり取りに頼らず、簡単な議事メモを残しておくと、後から振り返る際の助けになります。

業者に依頼する場合の注意点（二世帯住宅特有）

二世帯住宅の遺品整理を業者に依頼する場合、一般的な実家の遺品整理と比べて、伝えておくべき情報が増えます。見積もり依頼の際は、以下の点を業者に正確に伝えることをおすすめします。

• 作業範囲（親世帯部分のみか、建物全体か）
• 子世帯が居住中かどうか、居住中であれば在宅時間帯や生活動線
• 玄関・駐車場・庭などの共用部分の有無と、搬出経路として使えるかどうか
• 建物の構造（完全分離型・部分共有型・同居型のいずれか）
• 今後の建物の方針（売却・賃貸化・住み続けるなど、分かっている範囲で）

これらの情報を事前に共有しておくと、当日の作業がスムーズに進むだけでなく、見積もりの精度も上がります。安心実家じまいでは、二世帯住宅のように作業範囲や動線の調整が必要なケースについても、事前のヒアリングで作業計画を立てたうえで対応しています。残置物を残したまま建物を売却したい場合の考え方は残置物はそのまま売却できる？もあわせてご参照ください。

よくある質問

まとめ

二世帯住宅の遺品整理は、一般的な実家の片付けと違い、「作業範囲」「登記の形式」「同居している子世帯への配慮」という3つの要素が絡み合います。要点を振り返ります。

• 着手前に、親世帯部分のみか建物全体かという作業範囲を、相続人全員で合意しておく
• 登記事項証明書を確認し、単独名義・共有名義・区分登記のいずれかを把握する
• 区分登記の二世帯住宅は、原則として小規模宅地等の特例の対象外。適用したい場合は相続開始前に区分登記の解消を検討する
• 固定資産税は共有者全員が連帯納税義務を負う。納税代表者と費用按分を事前に決めておく
• 子世帯が同居しながら作業する場合は、生活動線を止めない工程分けを意識する
• 別居のきょうだいへの情報共有を怠らず、作業の記録を残しておくとトラブルを防げる

二世帯住宅の遺品整理に「必ずこうすべき」という決まった正解はありません。建物の構造や登記の形式、家族の状況に合わせて、無理のない範囲で進めていただければ十分です。登記や税金に関わる判断に迷う場合は、一人で抱え込まず、司法書士や税理士など専門家に相談してください。遺品整理全体の流れについては遺品整理とは？いつから・費用・捨ててはいけないもの 完全ガイドもあわせてご覧ください。