解体すると固定資産税はいつから上がる？住宅用地特例が外れる仕組みと解体前の判断軸

最終更新日：2026年10月12日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

解体すると固定資産税が上がる仕組み｜住宅用地特例とは

「空き家を解体したら、かえって固定資産税が上がった」という相談は少なくありません。これは、住宅が建っている土地に適用される「住宅用地特例」という軽減措置が、解体によって外れることが原因です。固定資産税は、土地と家屋それぞれに課税されますが、住宅用地については地方税法第349条の3の2に基づき、課税標準額（税額を計算する元になる評価額）が大きく軽減されています。具体的には、住戸一戸あたり200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準が価格の6分の1に、200㎡を超える部分（一般住宅用地）は3分の1に軽減される仕組みです。

建物を解体して更地にすると、この「住宅用地」という前提が失われるため、特例の対象から外れ、土地の課税標準額は本来の評価額に近い金額に戻ります。小規模住宅用地であれば6分の1から1倍へ、単純計算では土地部分の固定資産税額が最大6倍近くになることもあり得ます。もちろん実際の上がり幅は、土地の評価額や建物の固定資産税額がなくなる分との兼ね合いで変わりますが、「解体すれば身軽になる」というイメージとは裏腹に、翌年度以降の税負担が増える可能性がある点は、解体前に必ず押さえておくべきポイントです。

家屋分の固定資産税がなくなる点も忘れずに

解体によって土地の固定資産税は上がる可能性がある一方、建物（家屋）にかかっていた固定資産税はなくなります。老朽化した家屋は評価額が低くなっていることが多く、家屋分の税額自体はそれほど大きくないケースもあります。解体するかどうかを判断する際は、「土地の特例が外れることで増える税額」と「家屋分の税額がなくなることで減る税額」の両方を踏まえて、翌年度の固定資産税がトータルでいくらになりそうかを、解体業者や自治体の税務課に事前に確認しておくことをおすすめします。

特例が外れるのは「いつから」か｜賦課期日の考え方

固定資産税は、地方税法第359条に基づき、その年の1月1日時点（賦課期日）の土地・家屋の現況によって、その年度分の税額が決まる仕組みです。したがって、住宅用地特例が外れるタイミングも、「解体した日」そのものではなく、「解体後、最初に迎える1月1日時点でどうなっているか」によって決まります。

たとえば、同じ年の春から秋にかけて解体を行った場合、その年の翌年の1月1日時点では既に更地になっているため、翌年度（4月以降に納税通知書が届く年度）分から住宅用地特例が外れ、税額が上がります。逆に、年末ぎりぎりに解体して年明けすぐに新しい建物を建てる、あるいは解体自体を年明け以降にずらすといったタイミングの違いによって、特例が外れる年度が1年変わることもあります。解体の時期を検討する際は、この「1月1日時点でどうなっているか」という判定基準を踏まえて、スケジュールを組むことが実務上重要です。

年の途中で売却した場合の納税義務者

なお、固定資産税の納税義務者も、賦課期日（1月1日）時点の所有者とされています。年の途中で土地を売却しても、その年度分の固定資産税の納税義務者は変わらず、実務上は売買契約時に残存期間分を日割りで精算する形が一般的です。解体や売却のタイミングを考えるときは、特例の有無だけでなく、誰がその年度の税金を負担するのかという点もあわせて確認しておくと安心です。

解体しなくても特例が外れることがある｜空家法の勧告制度

ここまでは「解体したら特例が外れる」という話でしたが、実は逆のパターン、つまり解体しなくても特例が外れるケースもあります。空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）では、そのまま放置すると倒壊など著しい危険を及ぼすおそれがある空き家を「特定空家等」として市区町村長が指定し、除却や修繕の「勧告」を行う制度があります。この勧告を受けた特定空家等は、建物が建ったままであっても、地方税法の規定により住宅用地特例の対象から除外されます。

さらに2023年12月13日に施行された改正空家法により、特定空家等になる前段階の、放置すると特定空家等になるおそれがある空き家を「管理不全空家等」として指定し、必要な措置の勧告を行う制度が新設されました。管理不全空家等として勧告を受けた場合も、住宅用地特例の対象から除外される扱いになっています。つまり、空き家を解体せずそのまま放置していても、老朽化や管理不全の状態が進めば、自治体からの勧告によって固定資産税の特例が外れ、税負担が増えてしまう可能性があるということです。「解体しなければ税金は変わらない」という考え方は、必ずしも正しくありません。

解体・放置・売却の手取り比較【3択比較表】

固定資産税の変化だけでなく、手取り額という観点から、空き家をどうするかの3つの選択肢を比較しました。印刷してご家族との相談にお使いください。

この比較から分かるとおり、「放置」はリスクが高いわりにメリットがなく、避けるべき選択肢です。一方で、「解体してから売る」か「現状のまま買取に出すか」は、解体費用・翌年度の固定資産税の増加分・更地としての売れやすさを総合して判断する必要があります。当事務局は宅建業者ではないため、買取・仲介そのものは提携の宅建業者が担当し、当事務局は窓口と片付け・解体のご相談を担当する形でサポートしています。迷った場合は、解体前に現状のままの買取査定額を確認しておくことをおすすめします。

ケース別シミュレーション｜あなたの場合はどうする？

ケースA：建物の傷みが激しく、売却に出しても買い手がつきにくい場合

更地にしたほうが売れやすい土地もありますが、まずは解体せずに買取査定を取り、解体費用と翌年度の固定資産税増加分を踏まえても更地のほうが有利かどうかを比較してから判断することをおすすめします。

ケースB：特定空家等・管理不全空家等に指定される可能性がある場合

勧告を受けると、解体しなくても特例が外れてしまいます。この場合は、放置を続けるメリットがないため、解体して更地にするか、早めに売却するかのどちらかを前向きに検討したほうが、結果的に税負担を抑えられる可能性があります。

ケースC：相続したばかりで、まだ方針を決めていない場合

急いで解体を決める必要はありません。まずは自治体の税務課に、現状の固定資産税額と、解体した場合の見込み額の両方を確認し、あわせて買取査定を取ってから、解体のタイミングを検討する時間を確保してください。

ケースD：年内に解体するか、年明けにするか迷っている場合

固定資産税は1月1日時点の現況で判定されるため、年内に解体を終えるか、年明け以降にずらすかで、特例が外れる年度が1年変わることがあります。解体業者のスケジュールとあわせて、税務課に具体的な年度の扱いを確認しておくと安心です。

解体前に確認しておきたい実務チェックリスト

解体するかどうかを判断する前に、確認しておきたい項目を一覧にしました。

このチェックリストのうち、特に見落とされやすいのが「解体後の見込み税額の確認」です。解体費用だけを見て判断すると、翌年度以降の税負担の増加を見落としてしまうことがあります。着手前に、自治体への確認と買取査定の両方を済ませておくと、後悔のない判断がしやすくなります。片付けが済んでいない場合は実家じまい代行や遺品整理もあわせてご相談ください。

よくある質問

まとめ

空き家の解体は、固定資産税の負担が変わる大きな判断ポイントです。要点を振り返ります。

• 解体すると住宅用地特例が外れ、土地分の固定資産税が上がることがある
• 特例が外れるのは、解体後最初に迎える1月1日時点の現況で判定される翌年度から
• 解体しなくても、特定空家等・管理不全空家等の勧告を受けると特例が外れることがある
• 放置はリスクが高く、避けるべき選択肢
• 解体するか、現状のまま買取に出すかは、翌年度の税額と手取りで比較して判断する
• 片付けてから売るか、そのまま買取に出すか、手取りで比べることが最も重要な判断軸

判断に迷う場合は、一人で抱え込まず、固定資産税の見込み額は自治体の税務課、解体費用は複数の解体業者、売却の判断は空き家買取や実家の売却の窓口から、まずは現状のままの査定額を確認することから始めることをおすすめします。