孤独死があった実家の遺品整理｜特殊清掃の費用と流れ

最終更新日：2026年8月6日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

突然のことで、何から手をつければよいか分からないと思います

警察や管理会社から連絡を受けたばかりで、気持ちの整理がつかないまま様々な判断を迫られている方も多いと思います。孤独死は特別な家庭にだけ起きることではありません。一人暮らしの高齢者が増えている今、離れて暮らす家族が発見の第一報を受けるケースは珍しくなくなっています。まずは、慌てて全てを一人で背負わなくてよいということをお伝えしたいと思います。特殊清掃も遺品整理も、専門の業者に相談しながら進められる作業です。

この記事では、孤独死があった実家（または賃貸）の片付けを進めるにあたって、最初に確認すべきこと、特殊清掃の費用の考え方、賃貸と持ち家で異なる注意点、そして相続放棄を検討している場合に気をつけたい点まで、順を追って説明します。読み終えたときに、次に何をすればよいかが見えている状態を目指してまとめています。

連絡を受けてすぐにすべきこと

警察による検視・検案が終わるまでは、現場に立ち入れないのが通常です。事件性がないと判断されれば、遺体は搬送され、部屋の鍵は遺族や管理会社に引き渡されます。この段階で慌てて自分たちだけで清掃を始める必要はありません。まずは次の順番で状況を整理してください。

• 警察からの説明を書面かメモで残す——死亡診断書（死体検案書）の発行元、担当した警察署、事件性の有無の説明を控えておきます。後の保険請求や相続手続きで必要になることがあります。
• 賃貸か持ち家かを確認する——賃貸であれば管理会社・大家への連絡と原状回復の話し合いが必要になります。持ち家（実家）であれば、相続人が誰かを確認する作業が並行して発生します。
• 現場には無理に立ち入らない——発見までの日数が経っている場合、室内には目に見えない衛生上のリスクがあります。窓を開けて換気だけしよう、自分たちで拭き掃除をしようという判断は、かえって被害を広げたり体調を崩したりする原因になります。特殊清掃の専門知識を持つ業者に先に相談してください。
• 写真は無理のない範囲で——見積もりの参考になりますが、精神的な負担が大きい場合は無理をせず、電話でのヒアリングだけで概算を出してもらう方法もあります。

特殊清掃とは何か、通常の清掃との違い

特殊清掃とは、孤独死や事故死などで発見が遅れた現場に対して、消臭・消毒・害虫駆除・汚染箇所の除去までを専門的な機材と薬剤で行う作業です。市販の洗剤や換気だけでは対応できない臭いや汚れが残っている場合に必要になります。通常の清掃業者やハウスクリーニング業者では対応できない、または対応を断られることもあるため、特殊清掃の実績がある業者を選ぶことが最初の分かれ道になります。

特殊清掃が必要になる主なサイン

次のような状態が見られる場合、通常の清掃だけでは不十分な可能性が高く、専門業者への相談を優先してください。

• 床や畳に体液によるシミが見られる、または床材の下まで染み込んでいる可能性がある
• 部屋や共用部にまで臭いが強く残っている
• ハエなどの害虫が大量に発生している、または発生した形跡がある
• 発見までに夏場で数日以上、冬場でも一週間以上が経過している
• 窓を閉め切った状態で長期間、生活反応がなかった

逆に、発見が早く目立った汚損がない場合は、通常の遺品整理と同じ流れで進められることもあります。判断に迷う場合は、写真や状況を伝えたうえで、特殊清掃業者に現地確認を依頼するのが確実です。無用に不安を膨らませる必要はありませんが、自己判断で「これくらいなら大丈夫」と済ませてしまうと、後になって臭いが再発するケースもあるため、専門家の目で確認してもらう工程を省略しないことをおすすめします。

特殊清掃の作業内容

特殊清掃は、おおむね次のような工程で進みます。現場の状態によって前後したり、一部が省略されたりします。

1. 現地確認と見積もり——臭いの範囲、汚損箇所、害虫の有無を確認し、作業内容と概算金額を提示します。
2. 害虫駆除——ハエや害虫が発生している場合、他の作業に先立って駆除を行います。
3. 汚染箇所の除去——体液や汚損が及んだ床材・壁材・畳などを取り除きます。範囲によっては床の一部解体が必要になることもあります。
4. 消臭・消毒——オゾン脱臭機や薬剤による消臭・除菌を行います。臭いの強さによっては複数回に分けて実施します。
5. 遺品整理・搬出——家財の仕分けと搬出を行います。貴重品や思い出の品は、汚損の程度を確認しながら取り分けます。
6. 原状回復のご案内（必要な場合）——賃貸の場合、床材や壁紙の張り替えが必要であれば、リフォーム業者への引き継ぎまで案内できる業者もあります。

全ての工程を一つの業者で完結できるかどうかは、業者によって差があります。特殊清掃だけを行い、遺品整理やリフォームは別業者に依頼しなければならないケースもあるため、依頼前にどこまで対応できるかを確認しておくと、その後の窓口が一本化でき、精神的な負担も軽くなります。

特殊清掃の費用相場と、金額が変わる要因

特殊清掃の費用は、通常の遺品整理よりも幅が大きく出ます。最大の理由は、発見までの経過日数によって作業量が大きく変わるためです。目安として、間取りと状況別の費用感を次の表にまとめました。あくまで一般的な目安であり、実際の金額は現地確認をしないと確定しません。

（上記は特殊清掃業界で一般的に示される目安のレンジであり、安心実家じまいの提携業者の一律価格ではありません。実際の金額は現地確認のうえでのお見積もりとなります）

費用に影響する要因

• 発見までの経過日数——最も大きな要因です。季節や室温によっても進行の早さが変わります。夏場は数日でも臭いが強く出ることがあります。
• 階数とエレベーターの有無——搬出経路が限られる集合住宅では、作業人数と時間が増えます。
• 部屋の広さと物量——家財が多いほど、仕分けと搬出にかかる時間が延びます。
• 床材の種類——畳やカーペットは染み込みやすく、フローリングより除去範囲が広がりやすい傾向があります。
• 共用部への影響——集合住宅で共用部の廊下やエレベーターにまで臭いが及んでいる場合、管理組合や近隣への対応が別途必要になることがあります。

ケース別の考え方——早期発見と発見の遅れで何が変わるか

同じ1Kの部屋でも、発見までの日数によって作業の中身が変わります。目安として、次のような違いが出ます。

• 数日以内に発見された場合——臭いの染み込みが浅く、消臭と通常の遺品整理を組み合わせるだけで対応できることが多いです。床材の交換までは不要なケースが目立ちます。
• 1〜2週間で発見された場合——汚損箇所の除去と本格的な消臭が必要になり、害虫駆除も組み合わせるのが一般的です。作業日数も複数日にわたることがあります。
• 1ヶ月以上経ってから発見された場合——床材の撤去や下地の消毒、場合によっては壁紙の張り替えまで必要になり、特殊清掃だけでなく原状回復工事の見積もりも合わせて進めることになります。

「うちの場合はどのくらいか」を知りたい場合、電話や写真だけである程度の見積もりレンジは出せますが、正確な金額は現地確認が前提です。遠方で立ち会いが難しい場合も、近隣の管理会社や親族に立ち会いを依頼できないか、業者に相談してみてください。遺品整理全体の料金相場や算出の考え方は遺品整理の料金相場を間取り別に解説もあわせてご覧ください。

賃貸物件で孤独死があった場合の注意点

賃貸物件で家族が亡くなった場合、契約者本人がいなくなった後の対応は、連帯保証人や相続人が引き継ぐことになります。持ち家とは異なる確認事項があるため、順を追って見ていきます。

原状回復費用は誰が負担するのか

賃貸借契約上、借主には部屋を借りたときの状態に戻す原状回復義務があります。契約者本人が亡くなった場合、この義務は連帯保証人、または相続人が相続財産の範囲で引き継ぐ形になるのが一般的な考え方です。ただし、実際にどこまで請求されるかは契約内容や大家の判断によって差があります。管理会社から請求書が届いたら、内訳（特殊清掃費用・原状回復工事費用・空室期間の家賃減額分など）を明確にしてもらい、内容に納得してから支払いに進んでください。金額に疑問がある場合、複数の業者から相見積もりを取った上での交渉も選択肢です。

大家の保険で費用がまかなわれることもある

大家が「孤独死保険」や、借主が加入する「借家人賠償責任保険」に加入している場合、特殊清掃費用や家賃の減額分の一部がその保険でまかなわれることがあります。保険の有無や適用範囲は物件ごとに異なるため、まずは管理会社や大家に確認してみてください。契約時に加入していた火災保険（借主側）に孤独死に関する特約が付帯している場合もあり、契約書や重要事項説明書を確認する価値があります。判断が難しい場合は、保険会社への直接の問い合わせをおすすめします。

事故物件としての告知義務

国土交通省が示す「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、賃貸借契約の媒介を行う宅地建物取引業者を対象に、事案の性質や経過期間などを踏まえて、次の入居者への告知が必要かどうかの考え方が整理されています。孤独死のケースでは、発見までの経過期間や特殊清掃の実施状況によって告知の要否が判断されるため、詳しい取り扱いは管理会社や不動産会社、必要であれば専門家にご確認ください。この告知の扱いは、家賃の減額交渉や大家との話し合いにも関わってくる部分です。

持ち家（実家）で孤独死があった場合の注意点

実家が持ち家だった場合、賃貸のような原状回復の請求はありませんが、代わりに相続の手続きが並行して発生します。特殊清掃と遺品整理を進めながら、次の点も意識しておくと後の手続きがスムーズです。

相続人の確認と名義

実家の名義が誰になっているか、相続人が誰かを早めに確認しておくと、その後の売却や解体の判断がしやすくなります。相続した不動産の登記は2024年4月から申請が義務化されており、正当な理由なく放置すると過料の対象になり得ます。名義が先代のままになっている実家では、遺品整理と並行して相続登記の準備を進めておくと、後の手続きが早くなります。

特殊清掃費用と相続放棄の関係

実家の資産価値よりも負債や維持費のほうが大きく、相続放棄を検討している場合は、特に慎重な判断が必要です。相続放棄をする前に、遺品の一部でも売却・処分すると「法定単純承認」とみなされ、後から相続放棄ができなくなることがあります。一方で、近隣の衛生環境を守るために必要最小限の清掃を行うことは、単純承認にあたらないと考えられる場合もあります。どこまでが「必要最小限」にあたるかはケースによって判断が分かれるため、特殊清掃や遺品整理に着手する前に、司法書士や弁護士へ相談し、進めてよい範囲を確認しておくことを強くおすすめします。判断を誤ると、望まない相続を引き受ける結果になりかねません。

空き家として放置するリスク

清掃や整理をしないまま実家を放置すると、臭いや害虫の問題が近隣とのトラブルに発展したり、建物の傷みが進んだりすることがあります。管理が行き届かない状態が続くと、自治体から特定空家等に指定されるリスクも高まります。相続の方向性がまだ決まっていなくても、必要最小限の消臭・清掃だけ先に済ませておくという選択肢もあります。何をどこまで進めてよいか迷う場合は、遺品整理業者と専門家の双方に相談しながら、段取りを決めていくことをおすすめします。

実家の遺品整理の進め方——特殊清掃のあとにすること

特殊清掃が完了したあとは、通常の遺品整理と同じ流れで家財を仕分けていきます。汚損の範囲によっては、遺品の一部が特殊清掃の対象になってしまうこともありますが、貴重品や思い出の品は可能な限り確認したうえで取り分けます。

貴重品と思い出の品の扱い

通帳・印鑑・権利証・現金などの貴重品は、特殊清掃の前後どちらであっても優先的に確認してもらうよう業者に伝えておくとよいでしょう。写真や手紙、アルバムなど、汚損の影響を受けにくい場所に保管されていた思い出の品は、洗浄や消毒をしたうえで残せる場合もあります。全てを一度に判断するのが難しい場合は、いったん保管してもらい、時間をおいてから確認するという方法も選べます。

仏壇・位牌の供養

仏壇や位牌がある場合、通常のごみとして処分する前に、菩提寺や業者による閉眼供養・お焚き上げを検討する家庭が多くあります。特殊清掃を伴う現場でも、供養が必要な品を先に伝えておけば、汚損の状況を確認したうえで対応してもらえる業者があります。

特殊清掃と遺品整理を別業者に頼むとどうなるか

特殊清掃と遺品整理を別々の業者に依頼すると、消臭・消毒の完了を待ってから改めて遺品整理の日程を組む必要があり、対応が長引きやすくなります。窓口が二つに分かれることで、費用の内訳や作業範囲の確認も二度手間になりがちです。一つの業者、または一つの窓口で両方に対応できるかどうかを、最初の相談時に確認しておくと、精神的な負担も含めて楽になります。

業者選びで確認したいこと——実務チェックリスト

特殊清掃は専門性が高く、対応できる業者とできない業者の差が大きい分野です。依頼前に次の項目を確認してください。印刷してそのままチェックリストとしてお使いいただけます。

「一式◯◯万円」とだけ書かれた見積書では、後から金額の根拠を確認できません。特殊清掃は緊急性が高く、比較検討する時間が取りにくい分野ではありますが、可能であれば2社程度に相談し、対応範囲と金額の考え方を比べることをおすすめします。無許可の回収業者による高額請求のトラブルも報告されているため、突然の訪問営業や、内訳のない一式見積もりには注意してください。業者選びの基本的な考え方は遺品整理とは？いつから・費用・捨ててはいけないものでも解説しています。

遠方に住んでいてもすぐに動ける段取り

警察からの連絡を受けたとき、すぐに現地へ向かえない事情がある方も多いと思います。遠方に住んでいても、次の順番で進められます。

1. 電話で状況を伝える——賃貸か持ち家か、発見までの経過期間、警察からの説明内容を伝えます。分かる範囲で構いません。
2. 写真がなくても概算相談ができる——管理会社や近隣の方から状況を聞き取れる場合は、その情報をもとに概算のレンジを案内してもらえます。
3. 現地確認と正式見積もり——立ち会いが難しい場合、業者が単独で現地を確認し、写真での報告を受ける形も選べます。
4. 作業日程の調整——特殊清掃は緊急性が高い作業のため、通常の遺品整理より早い日程で調整されることが多くあります。
5. 鍵の預かりと立ち会いなしでの実施——貴重品の取り扱いや供養の希望を事前に伝えておけば、立ち会いなしで進められます。

賃貸の場合は管理会社との連絡、持ち家の場合は他の相続人との情報共有も、片付けと並行して進めておくと、後の手続きが重複せずに済みます。ご相談から作業完了までの流れはご相談の流れでも紹介しています。

安心実家じまいのサービス案内

安心実家じまいは、特殊清掃が必要な現場を含め、遺品整理から家の売却・解体の手配までを一つの窓口でお受けする全国対応のサービスです。特殊清掃の実績がある提携業者が、消臭・消毒から遺品の仕分け、供養の手配まで通しで対応します。

遺品整理のみのご依頼は遺品整理サービスで承ります。家の売却・解体まで見据えている場合は実家じまい代行パックもご利用いただけます。特殊清掃が必要な現場は、間取りだけでなく発見までの経過期間や汚損の範囲によって金額が変わるため、写真または電話でのヒアリングをもとに、まず概算のお見積もりをご案内します。

相続放棄を検討している場合や、名義・相続登記が絡む場合は、提携司法書士と連携しながら、どこまで作業を進めてよいかの整理からご相談いただけます。賃貸で大家や管理会社とのやり取りに不安がある場合も、これまでの進め方の実例をもとにご案内します。提携業者は、一般廃棄物収集運搬の許可や損害保険の加入状況を安心実家じまい事務局が事前に確認したうえで紹介しています。基準の詳細は提携業者の品質基準のページでご案内しています。

よくある質問

まとめ

孤独死があった実家や賃貸の片付けは、通常の遺品整理よりも確認すべきことが多く、気持ちの整理がつかないまま様々な判断を迫られる場面も出てきます。要点を振り返ります。

• 特殊清掃の費用は発見までの日数と汚損の範囲で大きく変わり、数万円〜100万円以上まで幅がある。現地確認が前提
• 賃貸は原状回復費用の負担先と大家の保険の有無を確認する。持ち家は相続人の確認と名義の整理を並行して進める
• 相続放棄を検討している場合、家財の処分の仕方によっては後から相続放棄ができなくなることがあるため、着手前に専門家へ相談する
• 特殊清掃と遺品整理は同じ窓口にまとめて依頼すると、日程調整の手間や精神的な負担を減らせる
• 業者選びでは、特殊清掃の実績・許可・保険加入・見積内訳の4点を確認する
• 遠方でも、写真や電話でのヒアリングと立ち会いなしの作業で進められる

一度に全てを決めなくても大丈夫です。まずは今の状況を整理して伝えていただければ、費用の目安と進め方をご案内します。全体の進め方や捨ててはいけないものについては遺品整理とは？いつから・費用・捨ててはいけないもの 完全ガイドも参考にしてください。